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购房注意事项——建筑面积误差由来篇

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身边的朋友和同学逐步进入人生的重要阶段——买房结婚,或多或少总听到他们询问购房的一些注意事项生怕入坑。今天结合工作之中所遇到的一些情况写三篇文章(面积误差,室内墙体改造,验收注意事项)

其中面积误差分为三步面积数据怎么来的,为何会出现面积误差,房产证办理面积与合同出现误差怎么办谈一谈

面积数据怎么来的

先要说一下什么情况下签署《商品房购买合同》满足行政审批并属于合法行为

在购房合同签订的同时会附带户型图说明住房平面结构、房屋位置以及房屋面积。这其中的面积直接体现为购房者所需要支付的房屋价款,这个面积是怎么来的那很多人会很疑惑,这是开发商的个人行为还是由政府主导的机构测量结果亦或设计院所出的数据那?

这些先要从房屋的五证说起:土地使用证–用地规划许可证–建设工程规划许可证–工程施工许可证–商品房预售许可证(预先销售,指在房屋未能交付业主的情况下所进行的预先销售行为,预售是需要经过批准的。)

预售许可证的批准于办理条件各地是不尽相同的(早先很多地方要求房屋主体结构封顶,现在根据地方省市有要求多层主体建设不低于2层、高层不低于5层,完成总投资额不低于25%,或者部分省市主题建设完成1/3且不低于10层)

摘自:百度百科《商品房预售许可证》

按提供预售的商品房 计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 百分之二十五以上,并已经 确定 施工进度和竣工交付日期。

总之我们可以简化的理解为只有满足一定要求经过行政审批并取得许可的商品房屋才能“预售”否则是违法行为,那么在经过行政审批取得预售许可的房屋面积是由谁确定的那?

是经由

房地产行政主管部门初审,依照《中华人民共和国测绘法》取得测绘部门颁发的载明房产测绘精力的《测绘资格证书》的单位。

也就是说房屋面积的数据是由取得测绘资格的单位进行测量得出的,并不是随意某个机构或个人能左右的。同时测量单位需要对测量结果承担相应的法律责任。

在房屋取得预售许可并经房产测绘单位测量之后开发商才能与购房者签署合同,而此时所签署的合同中的面积在销售过程及测量过程中均为“预售”“预测”并不是最终结果。因为在房屋最中交付使用之前很多事情都是会产生变化的,在房屋竣工验收满足交付条件的情况下房产测绘单位会进行“实测”实际测量的结果就是房产证上面所表示的面积。

以上就是面积的由来,同时大家也要注意为何我在用“房产测绘单位”而不是“房产测量单位”,因为它们不仅仅要测量还要绘制成图上传上级机构备案。

为何会出现面积误差

首先说明的是面积误差在误差范围内(≤3%)是国家法律法规及相关行业规范所允许的,但这个允许并不意味着允许出现销售误差而是要据实结算的。只是对测量结果在这个范围内是有法律效力测量单位和个人并不需要承担法律责任。也就是说从源头上限定误差标准防止弄虚作假现象。

有人会问为何是≤3%,这个只能这样说明很多行业规范技术指标并不是”严格数学意义上的计算“ 是无数行业大牛们经过概率计算推理及经验得出的能够在一定程度上保证公平并无限接近于正确值所得出的。所以个人就不要纠结为何不是1%,举个例子就像汶川地震之前箍筋的锚固系数为5d,地震后直接改变为10d,这就是根绝经验和实验数据能够一定程度保证安全得出的结论。

为何国家会承认面积误差那?

这样说面积误差需要仪器+人,测量仪器都属于精密仪器对于环境的要求十分严格,温度、湿度、风速都十分的敏感,都能影响测量结果,由于人员的操作都会存在一些失误也会导致误差,毕竟是人做的都不可能保证百分百正确。

所以在行业规范中会存在系统误差(仪器误差)、偶然误差(随机环境影响)、过失误差(人为误差),而行业实际应用中只有人为性的误差能够消除不存在。

有的人会说米尺和电子测距仪的应用1米就是1米怎么都不会出现1.001m最多一个毫米,甚至于毫米都不存在。就算是这样一套房子也就算是误差1平方啊。

对于这样的耿直之人我只想说一句:假如10000万米会不会出现1m的误差?1000000米会不会出现1m的误差那?

国家的法律法规与行业规范的的制定是处于宏观考虑,而且建筑之中考虑问题一个点、一条线、一个面。

那么我们用一段视频来表示一下:这是一个1与1万的区别

 

房产证办理面积与合同出现误差怎么办

假如事先签订的商品房销售合同中的面积与房产证所表示的面积不一致怎么办?

小贴士:在房产证办理过程中需要签署《商品房购买合同》,房产所会对商品房购买合同中的条款进行审阅并备案其中的审阅包含对“面积”所以也就是说房产证办理不论预测的结果是多少,最后备案的《商品房购买合同》面积只能是实测结果。至于面积误差怎么解决是要看《商品房购买合同》中开发单位与购房者是如何约束的。

首先我们看一下《商品房买卖示范文本》中华人民共和国住房和城乡建设 部中华人民共和国国家工商行政管理总局2014年4月制定

第14页部分:

1. 根据第六条按照套内建筑面积计价的约定,双方同意按照下列原则处理: (1)套内建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房
价款; (2)套内建筑面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权解除合同。

这个合同充分说明了契约精神的重要性,很多人纳闷为何超出3%时有权解除合同。举例说明:购房者假如出于面积和售价的方式选取的房屋,开发商为了通过虚假低总价销售模式诱导购买但是在最终结算的时间导致购房者会大大的提高总价款超出承受范围,比如说增加30平方的商业将会是几十万的价格。。。。。

 

对于此部分因为个人水平不作过多解释,只是说明合同法是支持补充合同的比如说补充合同为打捆销售按照房屋数量进行销售。。。。。总之开发商业要处于成本考虑毕竟开发单位也需要内部及外部的技术支持,假如非本意的出现误差这些并不是开发商所愿意出现的情况。

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