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聊聊”房事”二手房交易流程

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20160727094150

买房也可谓很重要的事情,新房办证流程网上一把,而对于二手房有的不太详细所以写下一些也方便今后回答朋友。

为了简明扼要对于怎样选房暂且不提直接进入流程。

房屋交易支付方式的约定

房屋交易额度比较大对于支付的次数及额度应该双方提前约定,如果有熟人和中介且对方信誉度较好的情况下很多采用直接支付可由于房屋交易涉及出证及入住为避免后期的纠纷尽量建议双方采用第三方资金监管(银行按照约定流程监管资金,由购房者预先支付全额房款存放于银行,银行按照进度流程约定支付原有业主),虽然会支付给银行一些费用但这是对双方最好的方式。

1、中介担保:由于部分交易采用由中介方提供担保但是部分中介公司由于信誉问题拖欠房款事情屡见不鲜。

2、熟人担保:熟人担保由于是双方熟人部分在出现问题的时间由于怕得罪双方当事人很多情况下是和事佬的出现,导致熟人不熟啊。

3、房屋办证:由于有的证件已经办理但是在入住后会产生纠纷,例如:原有业主因为欠款或者别的问题对房屋进行预先出租且存在合同约定导致购房者不能及时入住。根据案例以及传统的买卖不破租赁此情况对于购房者很不利,所以要慎重。

各种税费支付方的约定

由于购房涉及交税,在法律规定中是双方各自承担所需要缴纳的税费,房屋办理证件、档案、手续、印花税费等未做详细规定需要双方约定。

但在实际交易中很多都是由买房单方支付,在房屋交易中卖方单纯的计算个人的收益对于交易所产生的不确定费用采用单独计算房屋收益,所以税费由卖方出。很多人感觉不合理,但是我们可以这样考虑,不管怎样卖方是不会赔本做买卖的,羊毛出在养身上,一味的搞价超出卖方的底线卖方也不会交易的。所以我们不如把重心放在诚心诚意的与卖方谈价格实在一点。

至于卖方和卖方由于房屋交易产生的税收是按照房屋的总价款、面积、购房年限综合计算,且对购房者名下房屋套数有关系所以不做介绍,详细可咨询当地税务。

房屋管理所各种手续费用总共在一千元左右。

办证流程

有原有业主(房产证登记本人)及购房者本人持身份证道理房屋交易所办理个人房屋查询,房屋查询后房屋交易所出具的证明是有时间限制的所以在有限期限内(地税局需要双方提供房屋交易合同,税收比例就是按照交易的价款进行的,价款必须基于当地实际情况不低与最低价格)

至当地地税局进行房屋评估办理税收,支付卖方税收款后会税务局会由上级审核合格后通知买房交税,买房税收交易完毕后

至当地房屋交易管理所办理个人房屋档案查询

在进行内部楼盘表(房屋档案资料的一种形式)

至大厅房屋管理所窗口办理房屋交易(很多房产所当场出证)

大厅房屋管理所窗口需要双方提供房屋交易合同且不存在债务纠纷,就是已经履约完毕。

大厅房屋管理所窗口会对双方身份及资料进行审核并由双方当面签订房屋交易所需的资料,资料均由大厅房屋管理所窗口提供且不能存在涂抹代签等现象。

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以上完毕后缴纳房屋交易手续费,房屋管理所财务出具收据,此收据也是领取房产证的凭据。此后大厅房屋管理所窗口会对资料进行内部会签,有所内领导签批再转至房管股(处/局)进行会签,至后转至房屋管理所办理证件通知买房领取证件缴纳档案管理费、办证工本费。

以上由于各地的原因会略有不同。

购房哪些才是最重要的

对于我所在的小县城可以说价格对于购房者才是最敏感的,小至几百几十的变动都能影响交易。

亲身感受,不论是什么样的价格什么样的地段,对于我们刚性需求的业主来说户型才是王道。好的户型不仅是性价比的保证,更重要的冬季的采光夏季的通风为生活的起局提供了保证,为生活的便利性提供极大的方便。合理布局并不是很多每一个小区宣传册上面那样写的,毕竟现实中很多定位过渡房的特别是县城一些非正规性的开放商追求的是“提供更多可销售面积”,什么居住舒适都是扯淡。

户型、地段、价格、绿化、物业、学区乃至于周边商超配套这些都需要综合考虑,至于孰轻孰重哪个在先就看个人怎么看了,以后再谈。

买房不要冲动性消费,最近身边朋友买房咨询都感觉很迫切甚至于一周之内就敲定,我只能说买的越急后悔的越快特别是那些没有主见主要靠采纳别人意见的往往事后会对当初友情建议的人评价为“早知道………”

 

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